随着市场情绪缓和2023 年 9 月新私宅销售跌至九个月低点

2023 年 10 月 16 日，新加坡——缺乏大型新盘推出及市场情绪疲软，开发商 9 月份销售依然不温不火。 新私宅销量（不包括执行共管公寓 EC）为 217 套，比 8 月份售出的 394 套下降 44.9%，也是新私宅销量连续第二个月收缩。 9 月份推出的唯一新项目是位于白沙（Pasir Ris）建有 23 个单位的 The Shorefront。

自2022 年 12 月成交170 套新单位，9 月份销量也是九个月以来的最低水平。与去年同期相比，新私宅销售量比 2022 年 9 月售出的 987 套下降了 78%。 2023 年前九个月，开发商估计已售出 5,407 套新私宅（不包括 EC），而 2022 年同期成交量为 6,409 套

9 月份，所有三个子市场房屋销量均出现环比下跌，其中以中央区外（OCR）的销量跌幅最大，环比下降近 64% 至 70 个单位。OCR 新私宅销量滑落可能是因 8 月份销量基数相对较高，8月份开盘的几个新项目雅诗轩（The Arden）和嘉湖庭（The Lakegarden Residences）推高了销量。 7 月份上市的 Lentor Hills Residences 是 9 月份最畅销的 OCR 项目，一共成交了 17 个单位，中位尺价为S$2,231psf。 与此同时，新推出的 The Shorefront 出售了 3 个单位，中位尺价为S$1,902psf。

由于新盘项目缺席市场影响了销售活动，其他中央区（RCR）的开发商销售跌至六个月低点。9月份新私宅销量环比下降 33%，从 8 月份的 106 套下滑至 71 套。本月最畅销的 RCR 项目包括以中位尺价 S$2,571psf出售 16 个单位的名门世家（Grand Dunman）、中位尺价 S$2,446psf出售 11 个单位的青麓尚居（The Reserve Residences）以及中位尺价S$2,790psf成交10 个单位的双悦园（The Continuum）。

核心中央区（CCR）于9 月份销量领先，共有76 套单位易手，与8月销量环比下降 20.8%。这也是自 2021 年 2 月售出 58 个单位以来，CCR 新私宅月销量创下两年多来的最低水平。作为高端住宅的代表，CCR 继续面临近期降温措施带来的阻力，针对外国人和投资者的额外买家印花税（ABSD）税率上调，以抑制房屋投资需求。此外，该子市场没有大型新盘推出，这也拖累了交易。铂尔曼阁（Pullman Residences Newton）是 9 月份整体最畅销的项目，共售21 个单位，中位尺价S$3,258psf（见表 3）。

EC 领域方面，销量从 8 月份售出的 255 个单位减少到 9 月份的118 个全新 EC 单位，当中雅乐轩（Altura）以S$1,473psf 的中位尺价成交了100个单位，约占每月 EC 销量的 85%。 截至 9 月底，雅乐轩已售出 360 个单位中的 316 个，即项目所有单位的近 88%。市建局数据显示，截至 9 月底，市场上仅有 319 套未售出的新 EC 单位，主要来自 North Gaia。

开发商于9月推出 68 个新单位（不包括 EC），较上个月推出的 590 个单位（不包括 EC）暴跌；9 月没有新EC 推出。由于8月中旬至9月中旬是传统文化中的农历鬼月，开发商延后新项目投放市场的计划，因为在此期间的销售活动往往会放缓。

博纳产业市场研究与产业内容主管黄秀瑩（Wong Siew Ying）：

“继 8 月份相对低迷的销售后，9 月新私宅销售持续受到大型项目缺席、谨慎市场情绪以及买家疲敝的阻碍。考虑到开发商销量由单位供应驱动，并且当月没有大型项目开盘来支撑交易量，9月销量下降并不出人意料。随着私宅价格达登顶，市场上有大量未售出单位，再加上利率居高不下和谨慎的市场情绪，买家会花时间审视自己的选项，市场可能会出现些许惯性现象。

鉴于 2023 年前九个月已售的5,407 套新私宅（不包括 EC），我们现在认为2023 年全年开发商的整体销量可能会达 6,500 至 7,000 套左右的预测范围。2022 年，开发商售出 7,099 个新单位（不包括 EC）。 2022年之前，我们上一次看到年度新私宅销量突破 7,000 套的水平是在 2014 年至 2016 年，当时 2013 年实施的降温措施抑制了住房需求。

根据市建局房地产资讯系统的买卖禁令数据，9 月份 CCR 非有地私宅的中位数成交尺价环比上涨 10.5%至S$3,151psf（见表 1）。这可能是受中位数尺价较高的项目所影响，如滨海名汇（Midtown Bay）、名汇庭苑（Midtown Modern）、Perfect Ten、绿墩雅苑（Leedon Green）和Orchard Sophia。受 Lentor Hills Residences、秘林嘉园（The Myst）、万景轩（The Botany at Dairy Farm）和雅诗轩等项目价格的支撑，9 月 OCR 中位尺价环比上涨 0.3% 至S$2,067psf。 与此同时，RCR 中位尺价环比下跌 2.9%至S$2,544psf，这可能是曾协助支撑 8 月份中位尺价的项目（包括 TMW Maxwell 和万宝轩 One Pearl Bank）缺乏交易所致。

9月份面由外籍人士（非PR）购买的非有地新私宅（不包括EC）销售比例从上个月的2.7%上升至6.2%（见表2），这是2023年4月新降温措施出台以来的最高比例。较高的销售比列可能是因 9 月份销量相对较低。从绝对数量来看，9月份外籍买家成交单位数量只有13套，比8月份的10套略有增加，但远低于4月份的66笔交易。

2023年9月的13笔外籍买家交易中，其中12笔的单位来自CCR，1笔来自RCR。与此同时，本地居民买家购买非有地新私宅的比例略有上升，从 8 月的 80.7% 上升至 9 月的 81.3%。 新加坡永久居民占 9 月份月销售额的 12.4%，低于上个月的 16.6%。

EC市场中，9 月份销售继续维持良好势头，雅乐轩 EC 在上个月开放第二次买家抽签销售时带动了需求。 由于新盘价格保持坚挺，我们预计价格较实惠的 EC 将在今年剩余时间内继续削减未售出的单位。雅乐轩是2023 年唯一开盘的 EC 项目，其邻近的武吉巴督西5道（Bukit Batok West Avenue 5）EC 项目 Lumina Grand可能会在 2024 年第一季上市。9 月，OCR 非有地新私宅与新EC之间的中位尺价差距约为41%。

在接下来的几个月里，由于新盘数量有限，我们预料 10 月份新私宅销售可能会保持相对低迷。但随着部分新项目包括裕廊东（Jurong East）的 J'den陆续开盘，11 月份的销量可能会上升，因为该项目位于裕廊湖区（Jurong Lake District）的优越位置、周边地区的便利设施以及靠近地铁站的便利性，可能会吸引买家的兴趣。”