新盘项目需求良好，4 月份新私宅销售达七个月来新高

2023年5月15日，新加坡——2023年4月份开发商销售额创下七个月来新高，当月开盘的两个新项目莉丰嘉园（Tembusu Grand）和博盛苑（Blossoms by the Park）推动新私宅销售环比激增 80%。开发商于 4 月售出 887 套新私宅（不包括 EC），高于 3 月份售出的492 套。这是自 2022 年 9 月份成交 987 套新房以来，最强劲的月销售表现。与去年同期相比，销量较 2022 年 4 月份售出的 661 个单位同比增长了 34%。

其他中央区（RCR）强力推动了 4 月份新私宅销售，当月售出了 628 套新私宅，其中莉丰嘉园和博盛苑合计占 RCR 销量的 89%（559 套）。 总体而言，这两个新项目占 4 月份整体新私宅月销量的 63%。4月份成交的628 个RCR单位，是该子市场 11 个月以来的最高月销售记录（自 2022 年 5 月份售出的 893 个单位以来）。 与此同时，建有455 个单位的瑞雅嘉苑（Riviere）于4月份以S$2,954psf的中位数尺价售出了 10 个单位，现在已经售罄。

来源: 博纳研究、市区重建局

4 月份开盘的私宅项目有两个。莉丰嘉园于 4 月份以中位价 S$2,463psf售出总单位数量 638 套私人公寓中的 354 套（占 55%），而博盛苑则以S$2,427psf中位数尺价卖出275 套公寓中的 205 套（占 75%）。2023年5月，除了已开盘的永久地契发展项目双悦园（The Continuum）外，另一个项目预料即将推出市场，即位于惹兰安娜武吉（Jalan Anak Bukit）并于5月12日开放预览的综合发展项目青麓尚居（The Reserve Residences）。

核心中央区（CCR）在 4 月份收获了208 套新私宅交易，比上个月的销量增长了 5.6%。 位于纽顿麦克威道（Makeway Avenue）的艺雅轩（The Atelier） 是 4 月份最畅销的 CCR 项目，售出的46 个单位，中位数尺价为S$2,658psf。与此同时，铂尔曼阁（Pullman Residences Newton）（19 个单位，中位价S$3,215psf）和绿墩雅苑（Leedon Green）（19 个单位，中位价S$2,838psf）继续维持稳定的销售业绩。

3 月至 4 月份，中央区外（OCR）新私宅销量下降近 78% 至 51 个单位，原因是该子市场缺乏新盘且待售新单位数量有限。4 月份最畅销的OCR项目是万景轩（The Botany at Dairy Farm），12 个单位以S$2,087psf的中位价售出。紧随其后的是以S$1,755psf 中位价成交10个单位的迎昕园（The Gazania）。

EC市场方面，开发商于4月售出了 22 个新单位，与 3 月份易手的 21 个单位持平。义顺（Yishun） North Gaia EC 销量最高，共有18 个单位售出，中位数价格为S$1,271psf。2022 年 4 月开盘的 North Gaia，销售活动可能会继续回升，因为未售出 EC 单位供应正逐步减少，更多买家或将转向这个项目。2023年4月没有新EC 项目开盘。

开发商 4 月份推出了 779 套新单位（不包括 EC）（主要来自莉丰嘉园及博盛苑），高于上个月投放市场的 573 个单位。这是自 2022 年 9 月推出 913 个单位以来，单月推出销售单位数量最高的一次。

 博纳产业市场研究与产业内容主管黄秀瑩（Wong Siew Ying）：
政府再度发起了一轮猛攻，从 2023 年 4 月 27 日起收紧ABSD税率。这个先发制人的举措，目的在于抑制私宅的投资需求，尤其针对目前需支付 60% 印花税的外籍买家。

随着新降温措施尘埃落定，将在接下来几周内开盘的新项目（博盛苑和双悦园）都取得了良好的销售业绩。两者皆售出了 200 多个单位，吸引的买家主要是新加坡公民和永久居民。根据已提交的买卖禁令，购买博盛苑单位的外籍买家有八位（数据截至 5 月 7 日），永久居民买家有 25 名，而其余173 名买家是本地人。与此同时，5 月 6 日开盘的永久地契开发项目双悦园，售出总单位数量 816个单位中的26%，销售表现值得称许。市建局买卖禁令数据显示，双悦园成交的 211 套单位中，只有一名买家是外籍人士（其他买家包括 23 名永久居民和187 名新加坡人）。

与此同时，博纳产业豪宅销售团队的反映，虽然外国人看房次数大致上保持稳定，但ABSD在近期上调后，这些投资者现在不太愿意买房，尤其是大件房屋。虽然现在还为时过早，但ABSD上调似乎开始发挥抑制外国投资需求的作用。 外国人目前退居二线，他们将评估最新降温措施的影响，并可能考虑其他投资管道。

尽管外国需求有所放缓，但我们预计私宅价格或将保持粘性，因为交易主要由流动性充足的本地买家以及不受降温措施影响的首次购房者来支撑。RCR 和 OCR已推出的待售单位供应更为紧迫，且更符合广大自住屋主群体的需求。因此，这两个子市场的私宅价格可能会保持相当坚挺。而外国投资兴趣较高的 CCR ，今年可能会出现些许价格增长。外国投资需求回落的可能性，尤其针对 CCR 房屋，或将为新加坡公民和永久居民带来更多购屋机会。

4 月份，新加坡公民和永久居民约占新私宅销量（不包括 EC）的 92%，与 3 月份的水平相当（见表 1）。 我们预计，随着ABSD上调（4月27日起）的影响在5月发酵，5月份本地买家购买新私宅的销售比例可能会进一步增加。

表1：过去一年非有地新私宅销售（不包括EC）中的买家居民身份国籍占比

来源: 博纳研究、市区重建局房地产资讯系统（数据于2023年5月15日取得）

2023 年前四个月，开发商售出了 2,143 套新私宅（不包括 EC）。我们认为2023 年全年开发商销量可能会徘徊在我们预测的 500 至 7,500 套之间的较高数量。2023 年 5 月新私宅销售应该会维持相当健康的水平，即将推出的青麓尚居会引起购房者浓厚的兴趣。”

表2：2023年4月畅销私宅项目龙虎榜（不包括EC） 

来源: 博纳研究、市区重建局