新私宅销售于2月份攀升受顶丽峰开盘及市区私宅销售回暖带动

2023年3月15日，新加坡——顶丽峰（Terra Hill）开盘以及市区住宅的良好销售势头，提振了开发商 2023 年 2 月的销售。2月新私宅销量（不包括执行共管公寓 Executive Condo）为 432 个单位，从 1月份售出的 393 个单位环比增长了尽10%。与 2022 年 2 月相比，销售额较一年前的 542 套下滑了 20.3%。 2 月份只有两个新项目推出市场，分别是建有 270 个单位的巴西班让（Pasir Panjang）项目顶丽峰，还有建有 24 个单位的芽笼（Geylang）项目Gems Ville。

来源: 博纳研究、市区重建局

核心中央区（CCR）是 2 月份最畅销的子市场，占月销售额的 51.4%。 开发商售出了 222 套 CCR房，从 1 月份的销量增长了 39.6%。CCR 项目称霸本月前十名畅销项目龙虎榜（见表 2），其中铂尔曼阁（Pullman Residences Newton）是最受欢迎的 CCR 项目，2 月份以中位数尺价S$3,171psf 售出了 38 个单位。 与此同时，绿墩雅苑（Leedon Green） 以 S$2,943psf 的中位数价格卖出 21 个单位，而Perfect Ten 则以 S$3,174psf 的中位价售出了20 个单位。

紧随CCR之后的是其他中央区（RCR），销售额因永久地契项目顶丽峰的开盘而增长了超过三倍。2月RCR 新私宅销量为 163 套，其中顶丽峰占该子市场总销量的近 60%（以中位价 S$2,699psf 售出97个单位）。另一个最畅销的 RCR 项目是瑞雅嘉苑（Riviere），以 S$3,073psf 的中位价售出 18 个单位。

1 月至 2 月，大众市场中央区外（OCR）新私宅销量下降 74.7% 至 47 套，全新项目缺席市场限制了交易量。1 月份的销售额也受景乐苑（Sceneca Residence）开盘所推动，为每月环比对比定下了较高的基数。 2 月份最畅销的 OCR项目是迎昕园（The Gazania），以 S$2,358psf 的中位价格出售了 12 个单位。

同时，新EC销售在没有新项目开盘的情况下于2月份继续放缓。开发商上个月售出了 38 个 EC 单位，比 1 月份的 159 个单位下降了 76%。2 月份 EC 领域最畅销项目是景丽轩（Tenet），共有 24 个单位以S$1,399psf 的中位价格易手。

在新单位方面，开发商在 2 月份推出了 401 个新单位（不包括 EC），略低于上个月投放市场的 410 个单位。2月份没有EC项目推出市场。

博纳产业市场研究与产业内容主管黄秀瑩（Wong Siew Ying）：

”由于利率上升、房价坚挺以及市场上未售单位量有限等多种因素，近几个月的新私宅销量相对平和。 尽管这些挑战依旧，但今年迄今为止推出的主要新项目仍然广受欢迎。

最近推出的顶丽峰和万景轩（Botany at Dairy Farm）（于 3 月推出）在开盘当天分别售出了总单位数量的38% 和 48%，意味着市场中仍有大量的真实需求。因目前谨慎的市场氛围，未来将开盘的项目的接受率可能会延续现在的趋势。博纳认为，买家态度已变得更加谨慎，因为高利率和进一步加息的不确定因素正影响着他们的购房决策。为此，市场依然在观察，美国最近的银行危机是否会影响美联储今年的加息，放缓或降低加息将会为房屋销售带来积极影响。

此外，随着今年将有更多私人公寓项目进入市场，一些买家可能希望采取观望态度，以便在买房前评估比较他们的选项。 或许一些买家可能希望价格在新项目供应充足的情况下会向下修正，但这个情况不太可能发生，因为开发商已经支付且锁定了这些地段的高土地成本，并且也面临着成本上升的问题。

政府从 2023 年 2 月 15 日起对高市值住宅稍稍调高了买方印花税（Buyer’s Stamp Duty）。价值超过 S$150 万至 S$300 万的房子将征收 5% 税款，而超过 S$300 万的房子则将征收6% 税款 ；皆高于目前征收的4%印花税。博纳认为买方印花税增加，不太可能影响房屋销售活动，并且在买方印花税上调后的交易数据中似乎得以证实。市建局房地产资讯系统的买卖禁令数据显示，与 2 月 1 日至 14 日期间的交易相比，2 月下半月售出的价值 S$150 万及以上的房屋数量更多。

2 月份，CCR 引领开发商的销售，占月交易量的略多过一半。近年来，与 RCR 和 OCR 相比，CCR 的房价上涨速度较慢，许多买家开始认识到 CCR 的价值。买卖禁令数据显示，CCR和RCR之间的新私宅单位价差中位数已从 1 月份的 11.9% 缩小至 2 月份的 9.7%（见表 2）。CCR 和 RCR 之间不断缩小的房屋价差，并没有被过去几个月里一直在该子市场寻找优惠好屋的买家和投资者所忽视。2 月份，外国买家占 CCR 新私宅销售的近 16%，而 2023 年1月和 2022 年 12 月的相应数字分别为 24% 和 31%。与此同时，新加坡买家占 2 月份 CCR 新私宅销售的 66%，而上个月的占比则为 56%。

展望未来，本月早些时候开盘的万景轩将支撑开发商3月份的交易量，不过更显著的增长可能会在 4 月和 5 月实现，届时更多规模较大的新项目将陆续开盘。 这些即将推出的项目包括莉丰嘉园（Tembusu Grand）（638 个单位）、双悦园（The Continuum）（816 个单位）、Lentor Hills Residences（598 个单位）和 The Reserve Residences（约732 个单位）。“

表1：2023年2月畅销私宅项目龙虎榜（不包括EC）

来源: 博纳研究、市区重建局

表 2：各区域新私宅中位数成交单位价（S$PSF）（不包括EC）

来源: 博纳研究、市区重建局