2022 年第四季季度房价增长势头放缓至两年多来最慢增速； 新私宅季销售创十年新低

2023 年 1 月 27 日，新加坡——2022 年第四季，因2022 年 9 月实施的新降温措施、利率上升、新私宅单位供应枯竭，房价增长势头放缓至两年多来的最低速度，冠病疫情后的报复性旅游给本季的房屋销售带来压力。2022 年第四季新私宅销量（不包括 EC）也创下 14 年来新低，成交量为 690 套，是自 2008 年第四季售出 419 套以来的最低水平。

2022 年第四季私宅房地产价格指数
市区重建局（URA）数据显示，继上一季 3.8% 的涨幅之后，2022 年第四季整体价格上涨速度放缓，环比上涨了0.4%。最终数据略高于本月早些时候发布的初步预估（环比+0.2% ）。

第四季的价格涨幅，是自 2020 年第二季价格环比上涨0.3% 以来，最缓慢的季度增长。 2022 年全年，价格较 2021 年底增长了 8.6%，是自 2017 年以来连续第六年上涨。2022 年价格增长在博纳的预期之内。 市建局房地产价格指数为 188.6，创历史新高。
 

表1：私宅房地产价格指数

来源：博纳研究、市区重建局

有地私宅连续第六个季度的上涨，并在 2022 年第四季引领价格增长，环比上涨了 0.6%。 2022 年全年，有地私宅价格上涨了9.6%，是价格连续第五年上涨，进一步巩固了 2021 年 13.3% 的价格涨幅。有地住宅堪称是新加坡最令人向往的房地产之一，因为它们数量稀缺且高端独家。人们对大房子的需求和市场上相对有限的有地住宅供应支撑了价格的上涨。

与此同时，受新开盘项目的缺席及季节性淡季所累，本季非有地私宅价格环比小幅上涨 0.3%，与 2022 年第三季 4.4% 的涨幅相比大幅放缓。

按各大子市场来看，其他中央区（RCR）在第四季的价格增速最快，房价环比上涨了 3.1%，上一季的涨幅为2.8%。瑞雅嘉苑（Rivière）是 2022 年第四季最畅销的 RCR 项目（售出46 个单位），从第三季到第四季的平均单位售价从 S$2,890psf 升至 S$2,994psf。

与此同时，与 2022 年第三季 2.3% 的环比增幅相比，核心中央区（CCR）非有地私宅价格在第四季的环比增幅放缓至 0.7%。Perfect Ten 是第四季最畅销的CCR 项目，以 S$3,013psf的平均价格售出了58 个单位，较上一季S$2,956psf的价格上涨约了 2%。

继第三季7.5% 的强劲增长后，中央区外（OCR）的房价在第四季环比下滑 2.6%。 第四季OCR市场缺乏大型新盘（不包括 EC）推出，抑制了价格增长，特别是第三季推出的几个新盘项目（Amo Residence、曲水伦庭Lentor Modern 和 Sky Eden @ Bedok）刺激了当时的价格增长。第四季OCR 最受欢迎的新盘项目是曲水伦庭，S$2,129psf 的平均价格售出了21 个单位，与第三季的 S$2,124psf 的平均价格持平。

图1：新私宅销量与私宅转售量

来源：博纳研究、市区重建局

就销量而言，开发商在第四季售出了 690 套新私宅（不包括 EC），与 2022 年第三季售出的 2,187 套相比，大幅下降了 68.4%；这也是自 2008 年第四季售出 419 套新私宅以来的最低季度销量。2022 年第四季，开发商只向市场投放了 504 套新私宅单位（不包括 EC），而上一季推出市场的单位则有 1,455 套。 2022 年全年，共有 7,099 套新私宅（不包括 EC）售出，与2021 年全年相比下跌了 45.5%，是自 2008 年以来的最低开发商年度销量。这是因为推出市场的单位数量从2021年的10,496 套（不包括 EC）下降至 2022 年的 4,528套。

与此同时，转售市场活动也有所放缓，交易量环比下滑 27.6% 至 2,694 套。2022年全年，市场上转售的私宅一共达 14,026 套，远低于 2022 年转售的 19,962 套，但高于五年平均水平（2017-2021 年）的 13,338 套。

租赁市场持续走强，2022 年第四季租金环比上涨 7.4%，全年租金较 2021 年底上涨了 29.7%。19,291 套新私宅（包括 EC）将于 2023 年完工，它们可能会增加待租单位的数量，并可能有助于减缓 2023 年的租金增长速度。

博纳产业首席执行官伊斯迈（Ismail Gafoor）：
“2022 年，我们见证了许多新盘项目的强劲销售活动，这协助推高了价格，也表明住房需求仍旧健康。 然而，由于缺乏大型新盘项目推出（不包括EC）、未售出单位供应正快速消耗殆尽以及年底市场季节性低迷，价格增长势头在 2022 年第四季失去了动力。 2022 年 9 月底推出的降温措施，可能也导致部分潜在买家在观察这些变化时，暂且延后买房子的决定。

市场上未售出的新单位库存明显有限，转售交易占 2022 年第四季总销售额（不包括 EC）的 75% 以上，这是自 2004 年以来的最高比例。无法在一级市场找到合适单位的买家可能转而购买二手私宅，与新推出项目相比，转售私宅的价格上涨速度较慢。市建局数据显示，截至 2022 年第四季，包括尚未推出项目在内的未售出单位（不包括 EC）数量为 16,024 套，比上一季的单位数量（15,677 套）增长了 2.2%。

我们认为，2022 年第四季690 套的十年来最低新私宅销量，很可能只是过眼云烟，本季销量应该会回升，因为市场上还有新盘有待推出。事实上，开发商销售市场已在 2023 年开始运行，丹那美拉（Tanah Merah）的景乐苑（Sceneca Residence）在开盘时就以 S$2,072ps的平均价格出售了单位总数 268 套中的 60%。这个价位，是大众市场中位置优越的新盘项目中，买家已经接受的新常态。

由于今年将有大量新盘推出市场，首次购房者和组屋提升者会有很好的机会进入楼市。2月份即将推出的一些项目包括 Gems Ville、顶丽峰（Terra Hill）、万景轩（The Botany at Dairy Farm）和博盛苑（Blossoms by the Park），它们将在 RCR 和 OCR 提供更多住房选择。 我们预计 2023 年可能会有约 40 个新项目推出，或将为市场注入约 12,000 个新单位（包括 EC）。

到了 2023 年，随着越来越多新住宅项目在市区和市区边缘地区推出，我们预计 CCR 和 RCR 的房价增速可能会比 OCR的更快一些。 被压抑的住房需求，外加开发商面临的高昂土地价格和不断上升的建筑成本，我们预料目前的价格不会出现任何下调。我们预测，2023 年整体房价可能上涨 5% 至 6%，低于 2022 年 8.6% 的涨幅。”

2022 年第四季组屋转售价格指数
建屋发展局（HDB）发布的最新数据显示，2022 年第四季政府组屋转售价格环比上涨 2.3%，低于 2022 年第三季 2.6% 的涨幅。这一数据略高于2023年1月3日发布的初步预估（+2.1% QOQ）。 包括第四季的价格上涨在内，组屋转售价格指数从 2021 年底到 2022 年全年上涨了 10.4%，是自 2019 年以来连续第四年增长。与 2021年的12.7% 的涨幅相比，2022年的增速相对迟缓。

表2：组屋转售价格指数

来源：博纳研究、建屋发展局

2022 年第四季，共有6,597 套组屋单位得以转售，低于上一季转售的 7,546 套。总体而言，2022 年组屋单位转售量达到 27,896 套，比 2021 年的 31,017 套减少了 10.1%。

图2：组屋转售交易量

来源：博纳研究、建屋发展局

博纳市场研究与产业内容主管黄秀瑩（Wong Siew Ying）：
“组屋转售价格在 2022 年第四季环比上涨 2.3%，这是自 2020 年第三季以来最慢的季度价格增速。价格放缓可能是由多种因素共同造成，包括 2022 年 9 月推出的新降温措施以及季节性淡季所带来的低迷市场活动。 此外，市场观察表明，由于需求依旧稳定，可供出售的组屋转售单位量仍然有限。

组屋转售单位价格在连续两年（2021 年和 2022 年）出现双位数增长后，组屋单位的可负担性最近成了人们关注的焦点。 因此，2022 年第四季价格增长放缓，可能是许多担心购房成本上升的新加坡家庭所喜闻乐见的现象。2022 年售价至少 S$100 万的转售组屋数量，从2021年的 259 套激增至 370 套，这也加剧了人们对住房可负担性的担忧。放到眼下的情况和数据，这 370 套百万组屋单位仅占去年组屋转售交易总量的 1.38%。

鉴于降温措施、悲观的全球经济前景、高利率以及买家正抗拒支付较高转售组屋价，我们预测 2023 年组屋转售价格或将上涨 6% 至 8%，低于 2022 年的 10.4% 涨幅。与此同时，组屋转售单位的需求预料将在 2023 年保持稳定，我们预测今年可能会有约 27,000 至 28,000 套组屋单位转售，数量与 2022 年持平。”