2022年第三季私宅和组屋转售价格进一步增长

新加坡，2022 年 10 月 28 日 – 私宅和组屋转售市场在 2022 年第三季又创下了一季价格增长，连续 增长了10 个季度，并在过程中克服了冠病疫情和宏观经济的不确定因素。 市区重建局（URA）和建屋发展局（HDB）的数据显示，从 2022 年第二季到第三季，价格增长的势头并未减弱。值得注意的是，大众市场的非有地私宅价格已经飙升至 13 年来新高，因为新盘在第三季刷新了基准价格。

2022 年第三季市建局私宅房地产价格指数

在 2022 年第二季 3.5% 的增长基础上，2022 年第三季整体私宅价格环比增长了 3.8%。今天发布的最终数据结果也高于本月早些时候发布的初步估计。2022 年前九个月里，私宅价格较从2021 年终时期上涨了 8.2%。博纳预测，2022 年全年的整体私宅价格或将上涨 9% 至 10%。

2022 年第三季的价格增长由非有地私宅领域所主导，继上一季增长了3.6% 之后，非有地私宅房价增长了 4.4%。 同时，有地住宅领域方面，由于本季有地住宅销量疲软，价格增长从第二季的环比 2.9% 放缓至 2022 年第三季的环比 1.6%。

非有地住宅市场中，中央区外（Outside Central Region，简称OCR）以 2022 年第三季7.5%的环比价格增长领先，这是自 2009 年第三季价格飙升 16.1% 以来，最强劲的季度价格增长。2022 年第三季的价格上涨有一部分是受三个OCR新盘驱动，即AMO Residence、曲水伦庭（Lentor Modern）和 Sky Eden@Bedok。它们平均以超过S$2,100psf新基准价格实现了强劲的销售。此外，市区重建局房地产资讯系统中的买卖禁令数据也显示，随着OCR待售新单位数量的减少，市场上好几个已开盘的现有项目在第三季以高于上一季的平均价格售出。2022 年前九个月，OCR 非有地住宅价格比 2021 年终上涨了 12.2%。

由于其他中央区（Rest of Central Region，简称RCR）在第三季没有新项目开盘，RCR非有地住宅价格在 2022 年第三季环比上涨 2.8%，低于上一季 6.4% 的环比增长。一些在 2022 年第三季获得较高平均交易单价的项目包括，康宁河湾（CanningHill Piers）、瑞雅嘉苑（Riviere）、美雅豪苑（Meyer Mansion）和万宝轩（One Pearl Bank）。尤其，瑞雅嘉苑是 RCR 中最畅销的新项目，于第三季以S$2,890psf的平均价格卖出了 70 个单位。2022 年前九个月，RCR 非有地住宅价格比 2021 年终上涨了 6.4%。

与此同时，核心中央区（Core Central Region，简称CCR）的价格持续以稳定的速度回暖。 2022 年第三季CCR非有地住宅价格环比上涨了 2.3%，高于上一季的 1.9%。第三季最畅销几个 CCR 新项目有：Hyll on Holland，以S$2,687psf 的平均价格售出 71 个单位（第二季：37 个单位、S$2,670psf）；Perfect Ten 以S$2,956psf的平均价格售出 65 个单位（第二季：37 个单位、S$2,898psf）；以及绿墩雅苑（Leedon Green），以S$2,813psf的平均价格售出 64 个单位（第二季：49 个单位、S$2,783psf）。2022 年前九个月，CCR 非有地住宅价格比 2021 年终上涨了4.1%。

EC市场方面，由于没有新EC项目推出，2022 年第三季的销量只有28 个新单位，明显低于上一季的 193 个单位。根据买卖禁令数据，义顺（Yishun） North Gaia EC在第三季带动了销售活动，以S$1,272 psf的平均价格售出 19 个单位。

整体而言，开发商在 2022 年第三季推出了1,455 套新单位（不包括 EC），并售出了 2,187 套新私宅（不包括 EC）。2022 年前九个月的新私宅总销量为 6,409 套（不包括 EC）。与此同时，2022 年第三季的整体私宅转售交易量从上一季的 4,236 套下降至3,719 套，使 2022 年前九个月来的整体转售量达到 11,332 套。博纳预计，2022 年转售私宅市场或将有14,500 至 15,000 个单位成交。

博纳产业首席执行官伊斯迈：
“私宅市场的表现可谓非凡而坚挺，熬过了冠病疫情、日益严峻的不确定因素以及 2021 年 12 月推出的降温措施。私宅价格普遍处于上涨趋势，住房需求依旧稳定。最近，政府在利率上升的时局下推出了更多降温措施，以防止购房者为了买房子而在个人财务上超支过度。我们认为这些措施是必要且及时的。

不出所料，OCR第三季楼市的资优生，不仅销量更高，价格增长也更强劲。这主要是受于7月份和 9 月份投放市场的新盘 AMO Residence、Sky Eden@Bedok 和曲水伦庭所推动。第三季 OCR 房价的上升，促使OCR以及 CCR 和 RCR 之间的非有地新私宅平均单价的差距分别缩小至 38% 和 19%，低于 2022 年第二季的 55% 和 28%。

我们认为，许多买家已经观察到价格差距正在缩小，并在自己的预算范围内，开始考虑 CCR 和 RCR 的住宅。除了在第三季销量最高的三个 OCR新盘外，紧随它们之后的其他热门项目位于 CCR 和 RCR，如Hyll on Holland、瑞雅嘉苑、绿墩雅苑 和 Perfect Ten。

在新元货币走强和通胀上升的情况下，外国人仍然对新加坡住宅地产感兴趣，以此来保全自身财富。根据 市区重建局房地产资讯系统的买卖禁令，外国买家在第三季 CCR 和 RCR 的非有地新私宅销售中合计占约 12%，高于上一季的 9% 和 2022 年第一季的 6%。

由于新私宅的未售单位数量趋紧（截至 2022 年第三季为 15,677 套，不包括 EC），外加 2022 年第四季的待推出新盘的数量有限，我们预计私宅价格可能会以较慢的速度上涨，2022年全年新私宅销量将达到 8,000至8,500个单位（不包括 EC）。EC 市场将在 2022 年第四季成为焦点；最近推出的登丰嘉园（Copen Grand）EC 以S$1,300psf的平均价格售出了项目总单位量的 73%，而位于淡滨尼（Tampines）的景丽轩（Tenet）EC 预计将于 11 月开放预览。

私宅转售市场方面，由于转售单位库存依旧紧张，交易量或将保持低迷。屋主可能不太愿意卖房，进而选择通过房东市场的强劲租金需求来获利，租金的上涨也可能有助于支付因利率上升而增加的每月房贷数额。 2022 年第三季，私宅租金价值环比增长了8.6%，高于上一季的 6.7%，并且可能会因强劲的需求强而继续上涨。2022 年前九个月的租金价值，从 2021 年终上涨了 20.8%。与此同时，最新实施的 15 个月等待期，或将让那些想降级至转售组屋单位的私宅屋主暂停出售私宅的打算，这将进一步压缩待售二手私宅的库存。”

2022 年第三季建屋局组屋转售价格指数

建屋发展局（HDB）公布的数据显示，继上一季环比上涨 2.8% 之后，转售组屋价格在 2022 年第三季环比上涨了 2.6%。这一增长是因转售量从 2022 年第二季的 6,819 个单位，增加了10.7% 至 2022 年第三季的 7,546 个单位。今年前九个月，组屋转售价格现已从2021 年终上涨了约 8%，组屋转售交易量总数达 21,299 套。

博纳产业研究与内容主管黄秀瑩：
“强劲的组屋转售市场和利率上升所致的价格上涨压力，促使政府从 9 月 30 日起，针对公共住房领域推出了几项极具针对性的降温措施。这些措施或将协助控制未来价格增长的步伐，因为它们将影响申请组屋贷款的买家的贷款额度，同时延迟现金较充裕的私宅降级者进入组屋转售市场的时间。2022 年全年，我们预计组屋转售价格可能会上涨 9% 至 10%，尽管低于 2021 年公布的12.7% 涨幅，但这个涨幅依旧良好。

2022 年第三季，三房式、四房式和五房式转售单位的中位数价格均出现上涨：三房式单位为S$370,000 （环比+0.5%）；四房式单位为S$520,000 （环比+2.0%）；和五房式组屋单位则为 S$630,000 （环比+3.3%）。

转售量在 2022 年第三季回弹，使 2022 年前九个月的组屋转售单位总数达到 21,299 套。我们预料，组屋转售单位需求将保持坚挺，2022 年全年的总交易量或将突破28,000 套。15 个月的等待期会不会大幅削弱五房式及面积更大的组屋单位的销售；从私宅降级至转售组屋的年长人士对小型组屋需求所带来的影响究竟多大——这些都值得我们继续观察留意。

市场观察表明，可供转售的组屋单位库存量仍然紧张，这应有助于支撑转售单位的价格。虽然今年估计有超过 31,000 个组屋单位将年满五年最低居住年限，但鉴于当今市场上私宅价格的坚挺和购买住宅的高重置成本，部分屋主可能会选择留在原地。

与此同时，因良好的租赁需求，组屋租金持续走强，一些屋主可能会选择将他们的组屋租出去。组屋租赁市场未来或将有更多上行空间，因为受 15 个月等待期影响的人可能会想在此期间租房。此外，组屋提升者也将支撑组屋租赁需求，这些买家在购买私宅前往往会先卖掉组屋来避开额外买家印花税（ABSD）。”