销售活动活跃，2022年第三季房价增长步调得以维持

新加坡，2022 年 10 月 3 日——受私宅和公共组屋市场强劲的销售活动的推动下，新加坡的房价在 2022 年第三季保持了其增长势头。市区重建局（URA）和建屋发展局（HDB）发布的初步估计显示，私宅价格和组屋转售价格都出现了显着的增长，这可能是触发 2022 年 9 月 30 日推出降温措施的一个因素。冠病疫情大爆发期间，新加坡的房价基本维持着上涨趋势，并且在近期利率上升的情况下保持坚挺。

2022 年第三季市建局私宅房地产价格指数（初步预估）
市区重建局（URA）的初步估计显示，整体私宅价格在 2022 年第三季连续第 10 个季度上涨，环比上涨 3.4%，这是继上一季3.5%的增长。将初步预估纳入考量后，私宅价格现在比 2021 年底上涨了 7.8%。 初步预估是根据截至 9 月中旬的交易而搜集编制的。 本季最终版的楼市数据将于 10 月 28 日发布。

非有地私宅领域在 2022 年第三季引领增长，价格环比上涨 4.1%。 新推出的大众市场私人公寓（7 月的 AMO Residence，9 月的 Sky Eden@Bedok 和曲水伦庭Lentor Modern）在本季以新的基准价格实现了强劲的销售业绩，并且刺激了非有地住宅的价格，尤其在郊区。
 

- 核心中央区（CCR）：CCR 非有地私宅的价格增长加快，2022 年第三季环比增长2.3%，而 2022 年第二季则环比增长 1.9%。这是因为2022年第三季有一些公寓项目，如 Hyll On Holland、Perfect Ten 和绿墩雅苑（Leedon Green）以更高的平均价格卖出了更多单位。随着其他子市场的房价上涨速度加快，一些买家意识到CCR 市场的价值，特别是永久地契房产。根据市区重建局房地产资讯系统的数据，开发商在今年 7 月 1 日至 9 月 25 日期间，售出了 539 套CCR 非有地新私宅。同样，转售市场上也有539 套 CCR 房屋成交。

- 其他中央区（RCR）：RCR 非有地住宅价格在 2022 年第三季以较慢的增速环比增长了 2.5%。上一季的增幅则是6.4%，当时新盘项目丽福苑（LIV＠MB）和鑫丽嘉园 （Piccadilly Grand）帮助提振了价格。由于第三季缺乏新楼盘推出市场，买家转而从早前已开盘的项目中购买单位，包括瑞雅嘉苑（Riviere）和万宝轩（One Pearl Bank），它们是 2022 年第三季最畅销的 RCR 项目，分别售出了 68 个和 37 个单位。开发商在本季（截至 9 月 25 日）售出了 366 套 RCR 新私宅，而非有地二手私宅则有 772 套易手。

- 中央区外（OCR）：随着新盘价格上涨，大众市场住宅领域在 2022 年第三季环比上涨 7.0%。三个新 OCR 项目于第三季开盘，均受到买家的青睐：AMO Residence 现在已售出单位总数的约 98%，而 Sky Eden@Bedok 和曲水伦庭则分别成交了个别单位总数的近 77% 和 85%（截至 9 月 25 日）。这三个新盘的平均价格都略高于S$2,100psf，是 2022 年第三季整体最畅销的项目。根据交易数据，开发商在第三季（截至 9 月 25 日）售出了 1,238 套OCR 新单位，而转售市场上则由 1,340 套非有地住宅售出。

与此同时，根据初步估计，2022 年第三季有地住宅价格环比上涨了1.2%，低于第二季2.9%和第一季 4.2% 的环比增长。根据市建局房地产资讯系统的数据，价格上涨范围似乎相当广泛。从第二季到第三季，所有有地住宅类别（独立式洋房、半独立式洋房和排屋）的中位数交易单价都在上涨。

博纳产业首席执行官伊斯迈：
“在过去一年左右，健康的住房需求、低利率环境，以及受强劲财政措施支撑的疫情复苏都协助推高了房价。随着利率进一步上升、经济增长放缓的前景迫在眉睫，我们认为最新的降温措施将有助于提高房地产市场中谨慎行事的情绪。

4%的 TDSR中期利率将导致合格贷款金额的减少，但我们预计这不会对私宅销售产生严重影响，因为0.5%的增幅相当温和。根据我们对近期开盘OCR项目的观察，购房需求远远超过待售单位的数量；因此，如果一些潜在买家因新措施而决定退出，那么市场上还会有其他感兴趣的买家取而代之。此外，许多买家意识到利率正在上升，银行也一直在动用更高的抵押贷款利率，所以我们认为市场在最近几个月已有所调适。

我们认为，降温措施将确保私宅价格能保持稳定，作为遏制我们迄今为止看到的增长速度的减速带。然而，我们预计价格不会出现大幅下调。开发商没有太大的降价空间，因为建筑成本较高，部分地段本身的土地成本也高，而且其中许多地段的未售出单位数量相对较低。

整体来说，我们的市场观察表明住房需求仍然保持坚挺。展望未来，支撑住房需求的因素包括，旅游限制放宽后外籍劳动力回流、对新公民和永久居民的欢迎，以及家庭的组建。

2022 年全年，我们预计整体私宅价格将增长 8% 至 9%，因为未售出的新私宅数量有限（尤其在RCR 和 OCR）、新盘推出数量有限，以及转售单位数量趋紧可能有助于支撑价格。我们预计今年将售出约 8,000 至 8,500 套新私宅（不包括执行共管公寓EC），销量从 2021 年售出的 13,000 多套新单位开始趋向正常。”

2022 年第三季建屋局组屋转售价格指数（初步预估）
建屋发展局 (HDB) 发布的初步估计显示，2022 年第三季公共组屋转售价格环比上涨 2.4%，略低于 2022 年第二季 2.8% 的涨幅。将初步预估纳入计算后，组屋转售价格现在比 2021 年底增长了约 7.8%。根据交易数据，2022 年第三季（截至 9 月 30 日）已售出 7,270 个转售组屋单位，比上一季转售的 6,819 个单位增加了6.6%。

Wong Siew Ying, Head of Research and Content, PropNex Realty:
“组屋转售价格在 2022 年第三季继续攀升。从转售交易数据来看，成熟和非成熟市镇组屋的价格都有所增长。经历了冠病疫情和宏观经济不确定因素所带来的影响，转售组屋的价格仍然非常坚挺。将第三季的初步预估纳入计算后，自2020 年第一季冠病疫情爆发以来，组屋转售价格增长了 27.6%。

尽管，随着加息引发了发达经济体可能陷入衰退的担忧，全球前景并不明朗，但组屋转售市场的情绪在第三季仍然积极活跃。特别值得一提的是，2022 年第三季有 111 个组屋转售单位以至少 S$100 万的价格成交，创下此类季度销售的记录。15个月等待期作为最新降温措施的一部分，将缓和市场对较大面积单位的需求，尤其是黄金地段的单位。同时，80% LTV 限制和 3% 中期利率下限，将限制那些想向建屋局申请房贷的人所能获得的贷款额度。

我们预料，市场可能会有一段相对胶着的时期，潜在买家正在等待价格下跌，而卖家则希望争取维持要价。在楼市自行调整并找到平衡之前，这个情况可能会持续并演变成未来两到三个月内转售量出现些许放缓现象。受强劲的潜在需求的支持下，我们预计组屋转售价格不会大幅下跌；降温措施将确保价格能以更可持续的速度增长。

2022 年全年，我们预测整体组屋转售价格可能上涨 9% 至 10%，低于 2021 年 12.7% 的增长。就转售量而言，我们预计今年可能将有 27,000 至 28,000 套转售组屋单位售出。”