政府推出降温措施来缓解利率上升环境中的住房需求

新加坡，2022 年 9 月 30 日——政府已推出更多降温措施来缓和住房需求，并确保购房者在利率上升的情况下能谨慎借贷。 2022 年 9 月 29 日宣布的一系列措施包括贷款额度相关的限制，而这将同时影响私宅和公共组屋领域。此外，此次宣布的降温措施中还包括，针对私宅屋主和前私宅屋主购买非津贴转售组屋而推出新的15 个月等待期（wait-out period）。（更多详情请参阅此处的文告)。

博纳产业首席执行官伊斯迈（Ismail Gafoor）表示：“新降温措施并不出人意料，我们认为这是一个及时且能先发制人的举措，目的是要鼓励购房者在借贷买房时能更加谨慎，尤其是在利率即将继续攀升的环境中。将中期利率从每年 3.5% 上调至每年 4% 也在预料之内。鉴于利率攀升的速度（3 个月复合新元隔夜利率 SORA 在过去几个月内增长了 1% 以上），这是个适度的调整。尽管如此，我们预计这可能会对未来几个月的私宅销售产生一些反身性影响，因为潜在买家会重新审视他们的现有资金并考虑他们的选项。中期利率上调 0.5% 可能对新执行共管公寓（EC）的销售造成更大压力，因为 EC 买家的每月偿还贷款比率（MSR）为 30%。反观私宅买家，他们的房贷总偿债比率（TDSR）则为 55%。”

DSR 更高中期利率下限：私宅
 

举例来说，一个家庭月收入为 S$16,000 的买家现在只能以4%中期利率贷款S$166.7 万（假设贷款期限为 25 年、LTV 为 75%且无其他债务），而之前约为 S$175.8 万，导致贷款总数少了近 S$91,000 （见表 1）。
 

TDSR中期利率下限上调：执行共管公寓（EC）
 

对于 EC 买家，他们的贷款额度会出现变动，因为他们将受 30% MSR 的约束。家庭月收入为 S$16,000 的购房者，他们将能够在新修订的4% 中期利率下贷款约 S$909,300，比之前的 S$958,800 贷款金额减少了近S$50,000 （见表 2）。 就整体房屋价格而言，EC 买家将只能购买售价为 S$121.2 万的 EC 单位，而在之前的 3.5% 中期利率下，能买的单位价格为 S$127.8 万。
 

新一轮的降温措施也专为抑制组屋转售单位需求而设，同时控制该细分市场的强劲价格增长。具体而言，建屋局贷款将以 3% 的利率下限来计算合格的贷款金额。此外，建屋局将房屋贷款的组屋贷款与估值比率（LTV）顶限从85% 收紧至80%（LTV从2021年12月的90% 降至85%）。

另一项措施，将强制要求私宅屋主和前私宅屋主在出售私宅后，需等待15个月才有资格购买非津贴转售组屋单位。55岁及以上的老人（及其配偶）从私宅搬入四房式或更小的组屋单位则免除15 个月等待期。

博纳研究与内容主管黄秀瑩（Wong Siew Ying）表示： “这些措施经精心设置，专为控制组屋转售市场的活跃度。强劲的需求推动了组屋转售市场的价格于2021 年上涨 12.7%，并在2022年上半年进一步上涨了 5.3%。特别是，我们还看到更多以至少 S$100 万售出的组屋转售单位。截至2022年开始至 9 月 27 ，约有 270 个百万组屋单位，已经打破了去年 259 个单位的记录单位。市场观察表明，一些百万组屋买家已经卖出了他们私宅并降级至这些组屋；这些买家在卖出私宅时获得了资金，有能力为转售组屋支付更高的价格以及现金溢价（cash-over-valuation）。在某种程度上，这些降温措施将有助于为其他组屋转售单位的买家提供更公平的竞争环境，因为与出售私宅后资金较充裕的降级者相比，这些买家可能没有那么多的资金。我们预计 15 个月的等待期将平息私宅降级者的需求，但可能会提振租房市场，因为受影响的人可能必须先租房，然后才能购买转售组屋单位。”

LTV收紧；市建局计算合格贷款金额的利率下限
 

申请市建局房贷来买组屋的买家，这些措施也将影响他们能贷款的数额。 例如，想买一套售价为 S$800,000的组屋单位的买家，将只能获得 S$640,000，比以前的贷款额低了 S$40,000（见表 3A）。 基于 30% MSR，所需的最低每月家庭收入也将下降至 S$10,117 。

然而，由于更严格的 LTV 限制降低了贷款额度，买方每个月需偿还的房贷数额将会下降。在新的 3% 利率下限，价值 S$800,000 的单位的房贷，以 2.6% 利率（表 3B）计算时，每月需偿还的贷款将从 S$3,085 下降 S$50 至 S$3,035 。
 

伊斯迈补充说明：“这套措施将影响房屋提升者和降级者。那些想升级到私宅的人将不得不重新计算他​​们的资金，以确保他们能够填补因压力测试利率增加 0.5% 而产生的贷款额缺口。买家必须拿出更多现金，或者从他们的公积金户头中提取更多资金来买房；他们也可能会考虑离市区较远且面积较小的房屋，以确保整体价格依旧在自己能承受的范围内。与此同时，那些想从私宅降级到政府组屋的人，可能会暂停他们的换房计划，或不得不在过度期间租房子。然而，我们认为那些因经济困难而需要降级的人应该会向建屋局上诉。

“新措施出台之际，市场情绪正因加息和不确定的全球前景，而变得更加谨慎。我们预计开发商将在未来几个月仔细留意市场销售反应，并可能维持价格稳定。集体出售市场方面，我们认为开发商还需要时间来消化这些措施对住房需求的影响，因此开发商对集体出售市场的兴致可能会减弱。”