2022年第二季房价持续增长，终端房屋需求良好

新加坡，2022 年 7 月 22 日——房价在 2022 年第二季继续攀升。供应紧张和强健住房需求，推动了私宅楼市和组屋转售领域的价格增长。市区重建局 (URA) 和建屋发展局 (HDB) 的数据显示，与上一季相比，2022 年第二季的价格上涨速度较快。

2022 年第二季市建局私宅房地产价格指数 
整体私宅价格在 2022 年第二季环比上涨 3.5%，高于 2022 年第一季 0.7% 的增长率。今天发布的最终数据高于 7 月 1 日公布的3.2% 初步预测。 2022年上半年，私宅价格较2021年底上涨了4.2%。为此，博纳调高了之前的预测，预料2022年全年，价格将增长7%至8%。

2022 年第二季价格上涨，由非有地私宅（non-landed）市场主导，房价上涨了 3.6%，扭转了 2022 年第一季0.3% 的跌幅。有地住宅（landed homes）方面，价格增长从 2020 年第一季 4.2%的环比增幅 ，放缓至2022 年第二季2.9%的环比增长，因为有地住宅销售势头于第二季有所减弱。

非有地住宅领域，其他中央区（RCR） 以 6.4% 的环比价格涨幅名列前茅，近期推出的新盘鑫丽嘉园（Piccadilly Grand）和丽福苑（LIV@MB）推高了 RCR 房价。根据市建局房地产资讯系统的买卖禁令数据，鑫丽嘉园在第二季以S$2,175psf 的中位价售出 324 个单位，而丽福苑则以S$2,408psf的中位价卖出了 231 个单位。这两个项目将 RCR 新私宅销量，从 2022 年第一季的 856 套，增加到 1,309 套。另外，RCR 也有 1,239 套二手私宅于 2022 年第二季售出。

中央区外（OCR），非有地住宅价格在 2022 年第二季环比上涨 2.1%，略低于上一季 2.2% 的环比增长。由于一级市场缺乏未售出单位库存造成房价的坚挺，外加转售市场活跃度回升，这或许成了撑起OCR 价格增长的支柱。在新单位供应有限的情况下，开发商在 2022 年第二季售出了 496 套OCR 新私宅（不包括 EC）。这是自 2008 年第四季售出的196 套单位以来，OCR 的最低新私宅季度销量。与此同时，转售市场共有 2,257 个单位成交，占 OCR 总销售额的 79.4%。这可能意味了，OCR新盘市场正处于供应吃紧的情况，使买家转向二手房市场。

2022 年第二季，核心中央区（CCR）非有地私宅价格环比上涨 1.9%，扭转了上一季 0.1% 的环比跌幅。价格上涨，受新盘和二手房楼市交易量增加所支撑，因为随着RCR房屋价格不断上涨，更多买家逐渐发现了 CCR 项目的价值。 CCR 共有 592 套新私宅售出，高于 2022 年第一季的 361 套。这是自 2021 年第二季以来，最高的 CCR 季度销量。从第一季到第二季，私宅转售量也有所增加，环比增长了 38.8% 达 740 套。

纵观整个楼市，开发商在 2022 年第二季推出了 1,956 套新单位（不包括 EC），并售出了 2,397 套新私宅（不包括 EC）。2022 年上半年，新私宅销量总计 4,222 套（不包括 EC）。EC 市场方面，2022 年第二季共有 193 个新单位成交，高于上一季的 131 个单位，4月份开盘的North Gaia EC 带动了销售。与此同时，整体私宅转售交易量从上一季的 3,377 套，增加到 2022 年第二季的 4,236 套。楼花转售（subsale）交易量也从 2022 年第一季的 141 套，增加至2022 年第二季的 178 套。

博纳产业首席执行官伊斯迈（Ismail Gafoor）：

“鑫丽嘉园和丽福苑开盘成功，协助提振了 2022 年第二季的新私宅销售市场。本地楼市在 2021 年 12 月推出新降温措施后，缺乏新盘推出，且市场情绪疲软，以致今年第一季的市场表现显得相对乏善可陈。2022 年第一季房价增长放缓也被证明是暂时的，因为交易量的回弹支撑了 2022 年第二季的房价。

我们预计，私宅价格将在今年余下时间继续逐步上涨，即将推出的新楼盘将刺激价格增长。此外，坚挺的地价、不断上涨的建设成本，以及稳健的购房者需求，也将对房价产生一定的上行压力。截至 2022 年第二季末，市面上共有 15,805 套待售新私宅（不包括 EC），高于截至 2022 年第一季末尚未售出的 14,087 套。在未售出的 15,805 个单位中，有6,036 套位于 CCR、5,383 套位于RCR，而OCR 只有 4,386 个单位。近几个月来，由于OCR 缺乏主力新盘推出，市场对此类住宅的需求受到压迫。我们预料，这将转化成为待推出大众市场新盘，相对强劲的销售活动。众多待售OCR新盘中，首发为将在这个周末（7月23日）开盘的宏茂桥项目 AMO Residence。

2022年第二季，二手房占整体住宅销售的62.2%。这是一个相当大的比例，可能不仅反映了新盘市场选择有限，也带出了部分买家对随时可入住的转售单位的偏好。此外，一级市场价格上涨速度加快，也可能将部分买家引向房价上涨速度相对较慢的转售市场。由于二手房数量趋紧，转售价格应会继续上涨，因为在租房市场蒸蒸日上的情况下，一些屋主可能更愿意保留手上的投资房来换取租金收入，2022 年第二季的整体私宅租金环比上涨了 6.7%。

虽然利率正进一步上调，可能会挑战部分住房预算较紧迫的准购房者的负担能力底线，并有可能将其中一些人挤出市场。但有鉴于待售房屋库存有限，外加边境重开后本地人和外国人购房需求得以保持坚挺，我们仍然对今年的私宅楼市持乐观态度。”

2022 年第二季组屋转售价格指数 
建屋局（HDB）公布的数据显示，以2022 年第一季 2.4% 的增长为基础，转售组屋价格在 2022 年第二季环比上涨了 2.8%。今天公布的最终数据，也比先前于7月1日发布的 2.6% 初步预估来得高。 2022 年上半年，组屋转售价格较 2021 年底上涨了 5.3%。博纳预料，组屋转售价在整个 2022 年或将上涨 7% 至 9%。根据建屋局数据，6,819 个组屋转售单位于 2022 年第二季成交，比上一季售出的 6,934 套低了1.7%。

博纳产业研究与内容主管黄秀瑩（Wong Siew Ying）：
“组屋转售市场有望再度实现价格增长稳健的一年。市场反馈表明，在各个买家群体需求维持稳定的情况下，转售组屋供应紧张正协助支撑价格。这些买家群体包括，喜欢现成组屋单位的首次购房者、无法进入私宅市场的购房者、想找面积更大的组屋的提升者，以及已经出售私宅并想从二级市场买组屋的人。随着利率进一步上升，部分买家可能会决定谨慎行事，并选择购买价格一般比私人公寓更实惠的转售组屋。

同时，在供应方面，尽管转售价格较为坚挺，但部分屋主未必愿意卖房子，因为他们认为，在当前市场购买面积大小相近的替代房屋，换房的成本会很高。预料，目前正持续的供需动态，将继续支持未来几个季度的组屋转售价格。

交易数据显示，属于非成熟市镇的盛港、榜鹅、义顺、兀兰和裕廊西，是 2022 年第二季最受欢迎的组屋区，占第二季交易量的三分之一以上，当中包括好几套最近刚满五年最低居住年限（MOP）的组屋单位。

组屋转售交易数据显示，2022 年第二季三房、四房和五房式转售组屋的中位数价格介于 S$368,000 至 S$610,000 之间，比 2022 年第一季的中位数转售价格（S$358,000至S$600,000 ）上涨 1.7% 至 3.0%。未来几个月内将有更多刚满MOP的单位进入转售市场，我们预料届时中位数价格将保持坚挺。”