媒体新闻稿

January 03, 2022

私宅价格和组屋转售价格2021 年终强势收官;增长步伐将因降温措施放缓

2022 年 1 月 3 日,新加坡—— 私宅价格和组屋转售价格在 2021 年创下新高,连续几个季度出现增长,因为复苏的乐观情绪、低利率和流动性过剩的环境,推动了本地人在所有房地产领域(新盘、转售私宅及转售组屋)的强劲住房需求。 随着新降温措施从 2021 年 12 月 16 日开始实施,预计 2022 年房价将以更加谨慎和平稳的步伐上涨。

2021 年第四季私宅房地产指数(初步预测)

市区重建局(URA)的初步预测显示,整体私宅价格在 2021 年第四季连续第七个季度上涨,环比上涨 5%,与上一季 1.1% 的环比涨幅相比,呈大幅增长。这是自 2010 年第二季以来,最快的季度价格涨速,而当时的私宅价值环比上涨了 5.3%。
根据初步预测,2021 年整体私宅价格上涨 10.6%,是自 2010 年价值上涨 17.6% 以来的最高年度价格涨幅。 2021 年第四季 PPI 初步预测指数为 173.6,整体私宅价格再创新高。

所有细分市场的价格在 2021 年最后一季都有所增长。 2021 年第四季的价格增长由非有地私宅细分市场带动,环比上涨 5.4%。这源自于私人转售价格的坚挺以及中央区的几项新盘 (如卓苑(Jervois Mansion)康宁河湾(CanningHill Piers)Perfect Ten)的基准价格更高,从而提高了整体房屋价值。

非有地住宅领域,其他中央区(RCR)的价格涨幅最大,2021 年第四季环比上涨了 7.3%,由该地区的新私宅销售所带动,尤其是 2021 年 11 月推出的康宁河湾。中央区外(OCR)的房价涨势惊人,环比增长了 5.4%,其中包括誉苑(The Commodore)在内于第四季推出的大众市场房屋广受欢迎。

与此同时,核心中央区(CCR)的房价在 2021 年第四季环比增长 2.5%,这是整个 2021 年 CCR 季度增长以来最快的增长速度。房价增幅受第四季推出的新盘和疫苗接种者旅游通道(VTL)所支撑,多少促进了外籍买家在 CCR 买房。

尽管交易量下滑,以及协助支撑前几季有地住宅房价的大宗优质洋房(Good Class Bungalows,简称GCB)销售的减少,2021 年第四季有地住宅价格环比上涨 3.7%。根据初步估计,2021 年全年,有地住宅价格上涨了 13.1%。
 


 

2021 年第四季的价格上涨强于预期,主要由 CCR 和 RCR 部分开盘价格更加坚挺的新盘所推动,尤其克拉码头(Clarke Quay)的康宁河湾。这个本季最畅销项目共售出了 582 个单位,均价为每平方英尺 S$2,937;根据市区重建局房地产资讯系统的买卖禁令,卓苑以每平方英尺 S$2,578 的平均价格售出了 101 个单位。此外,此前推出的中央区项目如 此前推出的中央区项目如鑫悦府(Normanton Park)The Avenir 绿墩雅苑(Leedon Green)在 2021 年第四季也持续有良好的表现。

鉴于上一季和 2021 年整体价格的强劲上涨,博纳认为政府于 12 月 16 日推出新降温措施相当及时,这为或将急速加速的房价涨势踩下刹车。

在中央区项目良好单位吸纳率的支持下,2021 年第四季整体非有地新私宅(不包括 EC)的平均交易价格环比上涨了约 22% 至 S$210 万,而由于本季转售活动放缓,有地二手私宅环比上涨 2% 至 S$170 万。博纳认为,‘稳定疫情’阶段(Stabilisation Phase)的防疫安全管理措施 (SMM)或许影响了第四季的看房预约和转售活动。

根据初步估计,2021 年全年整体私宅价格上涨了 10.6%。博纳预计, 2022 年的增长速度可能会放缓至 3% 至 5%,因为新降温措施将会影响投资需求并确保价格以较稳定的方式变动——尤其是市区黄金地段住宅的价格。除了较依赖投资者的 CCR,否则 RCR、OCR、EC 和转售市场等其他住房领域的价格应保持相当稳健。其中原因包括提升者和本地买家的实际需求、大众市场未售出房屋的存量有限,以及就 EC 而言较实惠的价格和有限的供应。新加坡公民在 2021 年第四季继续占私宅需求的绝大部分,占本季非有地新私宅销售的 82% 和非有地转售私宅交易的 79%。

根据房地产资讯系统的数据,2021 年第四季有超过 2,900 套新私宅和 3,900 多套二手私宅易手。预料, 2021 年全年新私宅销售可能达到 13,000 套,而私宅转售量可能会达到 19,000 套。博纳预测,2022 年新私宅销售的交易量可能会减少到 9,000 到 10,000 笔,转售房产的交易量可能会减少到 15,000 到 16,000 笔。

2021 年第四季组屋转售价格指数(初步预测)

建屋发展局 (HDB)发布的初步估计显示,2021 年第四季组屋转售价格环比上涨 3.2%。2021 年第四季的指数为 155.4,组屋转售价格指数再创新高。2021 年全年,组屋转售价格上涨了 12.5%,这是自 2011 年以来的最高年度增长率,其中转售单位价格上涨了 10.7%。


 

根据初步估计,组屋转售价格已创下 10 年来年度新高,于2021 年全年上涨 12.5%。价格的强劲上涨,或许让众多组屋业主在目睹2013 年到 2018 年转售价格连续六年下滑后,得以欢呼。然而,这类双位数价格增长从长远来看是不可持续的。在不断上涨的市场中,博纳注意到 255 套组屋在 2021 年以至少 S$100 万的价格转售的这项新记录。

博纳预计,2022 年组屋转售价格增长速度将放缓至 6% 至 8% 之间,因为新降温措施可能会缓和市场的活跃情绪。此外,建屋发展局还将在未来两年内增加新预购组屋(BTO)单位的供应,为购房者提供更多选择。

尽管如此,博纳预计组屋转售需求将保持稳健,因为转售单位买家——多数为首次购房的本地居民或提升者——受新房地产限制的影响最小。

虽然 BTO 供应的增加将为新加坡人提供更多购买公共住房的机会,但它可能无法为转售组屋的火热需求退烧,因为推动 2021 年需求的因素可能会继续存在。其中就包括施工延误和 BTO 完工等待时间延长,以及新大众市场私宅供应紧张和坚挺的OCR 房价,导致买家转向组屋转售市场。

根据初步销售数据,2021 年第四季共有 7,388 套二手组屋转手,比上一季的 8,433 套下降了约 12%。转手下滑的原因或与‘稳定疫情’阶段SMM有关,影响了看房活动和销售,且接近年底的市场活动往往趋向缓慢。 2021 年全年,有30,000 多套转售组屋易手,接近博纳所预测的 30,000 套。博纳对 2022 年 30,000 套组屋转售交易的预测维持不变。转售组屋的潜在需求预计将保持良好,而2022年将有大量满足五年最低居住年限(MOP)的组屋单位量以供销售。
 


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