冠病疫情忧虑退却 购房者将返回市场 大众至中端 单位仍为最受欢迎

2020 年 6 月 29 日——博纳是主板上市并引领本区域的房地产代理公司，公司于今日发布了最新研究报告，详细介绍了 2020 年 4 月和 5 月份的私人住宅交易。当时，新加坡为了阻止冠病病毒的传播而执行了疫情阻断措施（Circuit Breaker）。研究报告也试图评估分析消费者在此期间的房地产购买行为，并随着新加坡应对不确定的经济环境时，向发展商和投资者提供一些建议。
 

博纳研究编制的数据显示，阻断措施（于 4 月 7 日至 6 月 1 日实施）扰乱了市场活动，并在销售活动积极的第一季售出4,269间单位（不包括执行共管公寓 Executive Condominium，简称EC）后，断了4月和5月份房地产市场的增长势头。私宅总销量急剧下滑，4月份为 647 间单位，2020 年 5 月则为 660 间，与去年同期相比有所暴跌（2019 年 4 月为 1,541 间；2019 年 5 月为 1,843 间）。
 

• 销量

4 月份，一级市场共有277 间单位成交，而转售单位则有 370 间单位找到了买家。 2020 年 5 月，即受阻断措施期间，新私宅销售环比增长 75% 达 486 间单位，而转售市场则下降了 53% 至 174 间。

博纳首席执行官伊斯迈（Ismail Gafoor）表示：“在此期间看房活动无法进行，这已经冲击了转售市场，因为此类买家通常比较愿意在交易前亲自检查单位。相比之下，据观察，在 4 月至 5 月份期间，新私宅买家已经更适应数码导览和线上交易，价格有吸引力的项目和低利息或许是促使他们购买房产的原因。”

阻断措施的结束以及经济的逐步解封，谨慎的情绪和不温不火的增长大致上可能会影响购房兴趣和价格。然而，5 月份新私宅销售环比回弹，以及买家在解封第二阶段（Phase 2）返回市场购买单位，这些是潜在需求的迹象，特别是对于那些采取了战略性定价的单位。

• 价格
   

以低于 S$200 万的价格区间出售的房屋占较大比例。这一趋势在 2020 年 5 月份最为明显，其中 95% 的新私宅售价为 S$200 万及以下——这是今年前五个月月销售额的最高比例。相比之下，4 月份的比例为 89%、3 月份为 90%、2 月份为 92%，及1 月份则为73%。

这可能是由多种因素所造成，其中就包括有更多较小的单位被售出以及发展商所提供的选择性折扣。在提升者/自住业主的支持下，这些类别的住宅，即大众和市场和中端住宅，将会继续推动需求。
 

根据房地产资讯系统（Realis）的数据，5 月份非有地住宅的交易价格中位数从 1 月份的 S$140 万下滑至 S$120 万，这可能表明了对价格更实惠的单位的需求有所增加。

• 单位面积
   

就面积而言，800 平方英尺以下的房屋最受买家和投资者的关注。尤其，500 至 800 平方英尺的房屋在 4月和 5 月份最受欢迎，分别占总数的 62% 和 54%。这可能表明一些投资者进入市场是为了购买较小的单位。此外，这也意味着大部分买家仍然对价格非常敏感，他们选择购买较小的单位来确保整体价格依旧在他们可以承受的范围内。

前景
随着冠病疫情的担忧逐渐消退，买家将开始重返市场，尤其是那些对就业保障更有信心或累积了大量储蓄以作投资的买家。与此同时，低迷的经济将有助于控制房价，而低利息环境将继续支持住房融资。

博纳预测，今年总共可以出售 14,500 至 15,500 间私宅单位，包括 8,000 至 8,500 间新住宅和 EC，除非出现冠病疫情病例卷土重来和失业率激增的情况。鉴于发展商的持有力以及家庭房屋贷款一般不会超出能力和价值范围所及，博纳预计价格不会出现大幅下跌。随着冠病疫情的持续，预计整个 2020 年全年私宅价格将下降高达 3%。

博纳研究与内容主管黄秀瑩表示：“冠病疫情暂时破坏了房地产市场的良好增长。展望未来，需求和价格应该会和新加坡的经济保持密切的关系。新加坡住宅房地产市场的长期前景仍然乐观，因为支持房地产市场的因素，包括亲商政策、安全和稳定的政治环境，仍然完好无损。回顾过去，住宅市场的图景稳健且具备韧性，能从每一次的危机中复苏，价格通常与经济增长保持同步。”

此外，政府还宣布了近 S$1,000 亿的振兴配套（stimulus package）以帮助企业和保护就业，这将为房地产市场提供一些支持。

超越冠病：下一个常态
当示范单位和展厅关闭时，发展商、代理员及其代理公司还有客户，都在不同程度上转向数码平台，来进行房地产营销和交易。在实施阻断措施过去的 11 周内，这些通过电子学习平台和营销工具进行的线上互动，已转化为稳步增长的销售额。这种从实体到虚拟的转变只会在房地产领域变得更加重要。

随着远程办公越来越普及，或许是时候重新思考住家的概念以及它们是否为未来需求做好了准备。与此同时，由于前景更加疲软，价格随着新的市场现实而下跌，购房者可以抓住当中可能所出现的投资机会。