非成熟市镇越来越受欢迎，正缩小与成熟市镇的价差

博纳研究与编辑部

俗话说：一朝水涨众船皆高。 2021 年的组屋转售市场正是如此，在成熟和非成熟组屋区的各种组屋户型中都观察到了广泛的价格上涨。

根据初步估计，2021 年全年组屋转售价值增长了 12.5%，并有约 30,000 个转售单位成交。尽管 2021 年 12 月 16 日实施了新降温措施，博纳仍然预计组屋转售价格将会有所增长，但2022 年增长速度将放缓至 6% 到 8%。今年的转售量可能将平稳保持在 30,000 个单位，因为本地家庭和受新限制影响较小的首次购房者占转售组屋需求的大部分。

交易数据显示，与成熟市镇相比，近年来非成熟市镇的平均组屋转售价格上涨速度更快（见表1）。例如，2021 年非成熟市镇 3 房、4 房和 5 房式组屋的平均转售价格分别同比上涨了13.7%、12.8% 和 12.4%，超越了成熟市镇中相同单位户型的 12%、11% 和 9% 增长。2019 年和 2020 年也观察到了类似的趋势。

表1：平均组屋转售价格对比：成熟* vs 非成熟**市镇
 

来源：博纳研究、Data.gov.sg（2022年1月3日至4日取得）

*成熟市镇：宏茂桥、勿洛、碧山、红山、武吉知马、中央区、金文泰、芽笼、加冷/黄埔、马林百列、巴西立、女皇镇、实龙岗、淡滨尼、大巴窑

**非成熟市镇：武吉巴督、武吉班让、蔡厝港、后港、裕廊东、裕廊西、榜鹅、三巴旺、盛港、兀兰、义顺
 

根据房价数据，政府于 2013 年 1 月、6 月和 8 月实施多轮降温措施后，2014 年到 2018 年成熟市镇的转售价值似乎更具韧性，不是下降速度较慢，就是略有上升。

然而，有趣的是自 2019 年起非成熟市镇的价格恢复得更早，恢复的速度也更快。价格上涨速度加快，可能是因非成熟市镇已开始受到更多买家的青睐，交通基础设施和便利设施的改善为居民带来了更多便利。裕廊湖区（Jurong Lake District）等区域中心和榜鹅数码园区（Punggol Digital District）等新就业节点的成长与发展，也拉近了就业机会和住家的距离。

此外，一些买家可能会在盛港和榜鹅等非成熟市镇选择屋契较长且较新的组屋，而其他人则被非成熟市镇中，相对于市区周围更实惠的价格所吸引。

此外，随着买家更抗拒价格的上涨，成熟市镇较高的绝对转售价值也将限制价格增长速度。在绝对价格的基础上，成熟市镇组屋仍然在组屋转售价值方面领先，2021 年 5 房式单位的平均成交价超过 S$704,000，比 2010 年的增长了34%。同时，4 房式组屋单位的平均转售价值从 2010 年的将近 S$415,000，上涨到 2021 年的约S$579,000 ，增长了 40%（表 1）。

非成熟市镇出售的高房价单位数量较多

在去年估计售出的 29,106 个转售单位中，非成熟市镇单位约占 56%。 2021 年，非成熟市镇的 173 套组屋以 S$80 万及以上的价格转售，比上一年的 33 套出现大幅增长。 2021 年非成熟市镇中最昂贵的转售组屋是位于兀兰的公寓式组屋，于 10 月以S$980,000 易手（见表 2）。

不出所料，这些组屋中的许多单位都具备一些可以获得高额房价的特征。其中包括，宽敞的楼面面积、独特的组屋户型（例如公寓式组屋）、高楼层或超过 90 年的较长剩余屋契。
 

表2: 2021年非成熟**市镇S$900,000及以上的组屋转售交易

来源：博纳研究、Data.gov.sg（2022年1月3日至4日取得）

**非成熟市镇：武吉巴督、武吉班让、蔡厝港、后港、裕廊东、裕廊西、榜鹅、三巴旺、盛港、兀兰、义顺

按每平方英尺（PSF）计算，大多数非成熟市镇的平均价格都在上涨，11 个市镇中有 9 个从 2018 年到 2021 年连续出现年度增长（见表 3）。 去年，每个非成熟市镇的平均 PSF 价格都超过了S$400 大关。这可能是先例，因为即使在 2013 年组屋转售价值达到顶峰时，也没有出现这一壮举。

表3: 2008年至2021年非成熟**市镇组屋平均转售单位价
 

来源：博纳研究、Data.gov.sg（2022年1月3日至4日取得）

**非成熟市镇：武吉巴督、武吉班让、蔡厝港、后港、裕廊东、裕廊西、榜鹅、三巴旺、盛港、兀兰、义顺

追踪3 至 5 房式转售组屋的销售情况，非成熟市镇与成熟市镇之间的平均价格差距，已从 2018 年的 26% 稳步缩小（见表 4）至 2021 年的 14%。

如果非成熟市镇组屋的需求迅速扩大，这一差距可能会进一步缩小，进而推高价值。一些可能激发非成熟市镇组屋的买房兴趣因素包括，与成熟市镇和私宅相比较低的价格，更有吸引力的市镇环境设计理念，以及可减轻屋契衰减相关担忧的较新组屋单位。

表4: 成熟*与非成熟**市镇之间组屋转售价格平均总价差
 

来源：博纳研究、Data.gov.sg（2022年1月3日至4日取得）

*成熟市镇：宏茂桥、勿洛、碧山、红山、武吉知马、中央区、金文泰、芽笼、加冷/黄埔、马林百列、巴西立、女皇镇、实龙岗、淡滨尼、大巴窑

**非成熟市镇：武吉巴督、武吉班让、蔡厝港、后港、裕廊东、裕廊西、榜鹅、三巴旺、盛港、兀兰、义顺

鉴于新降温措施和即将上调的利率，买家购买组屋的态度或将变得更加谨慎，进而使2022 年价格增长可能出现放缓。

同时，预计超过 31,000 个单位将在 2022 年结束五年最低居住年限（MOP），这意味着业主可以根据自身需求在转售市场上卖房子。 值得注意的是，这些组屋中有超过 24,000 个单位位于非成熟组屋区，以武吉巴督、榜鹅和三巴旺为首。 新转售单位的这些潜在供应，或将协助刺激需求并进一步支撑价格，因为最近获得MOP的“年轻”单位往往比同个地区的旧单位价格更高。

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