防疫措施和旅游限制放宽，2022 年 4 月高档新私宅销售持续回暖

新加坡正朝着与冠病共存的方向迈进，防疫措施和旅游限制进一步放宽。2022年4月，以高端豪华住宅为代表的核心中央区（CCR），其新私宅需求量连续第二个月份增加。

CCR 的强劲销售，协助支撑了4月份的整体新私宅销售。开发商售出了 653 套新私宅（不包括执行共管公寓EC），与 3 月份成交的 654 套基本持平。与去年同期相比，2022 年 4 月的新私宅销量，较 2021 年 4 月售出的 1,270 套下跌了近 49%。2021年4月新推出的隽峰（Irwell Hill Residences）和 One-North Eden 带动了当时的销量。

继 3 月份39.1%的环比增长，2022 年 4 月的CCR新私宅销量环比增长了 34.6%，达 206 套。CCR占上个月新私宅总销量的 31.5%，也是唯一一个在4月份新私宅销售中，出现环比增长的子市场。4月份的CCR 畅销项目包括：以 S$3,227psf 中位数价格售出23 个单位的The Avenir，和以 S$2,500psf 中位数价格卖出21 个单位的富雅轩（Fourth Avenue Residences）。

与此同时，由于待售单位数量不断减少，外加重大新盘缺席市场，其他中央区（RCR）和中央区外（OCR）的新私宅销量于 3 月至4 月份，分别下滑了 9.7% 和 12.7%。开发商一共卖出了 289 套RCR新单位。其中包括 52 套来自鑫悦府（Normanton Park）单位，中位价为S$1,861psf ；还有35 套来自瑞雅嘉苑（Riviere）单位，以 S$2,779psf 的中位价售出。

随着待售新私宅的库存量在2022年第一季末跌至 3,890 套新低，4月份新私宅销售的OCR月度跌幅加剧，环比下降 12.7% 至 158 套。4 月份的畅销OCR项目是悦湖苑（The Florence Residences），以S$1,717psf的中位价售出了 24 个单位。另一畅销项目沁水轩（The Watergardens at Canberra），则以S$1,449psf的中位数价格卖出19个单位。

EC 领域方面，4 月份共有 186 套新单位易手，比 3 月份售出的 48 套大幅增加。 这一增长可归因于在义顺推出的 North Gaia EC，其 616 套公寓中的 166 套（27%）在上市时以S$1,301psf的中位价售出。

4 月份，开发商向市场投放了 397 个新单位（不包括 EC），而3 月份的数量则为 309 个单位。 与此同时，4 月EC项目North Gaia 推出了 616 个单位，这是自Parc Greenwich EC于2021年9月开盘以来，首次推出 的EC项目。

博纳研究与内容主管黄秀瑩（Ms. Wong Siew Ying）：
“继 2022 年第一季的低迷，4月份的私宅市场依旧面临新盘供应有限的问题。开发商向市场投放了 397 个新单位（不包括 EC），而3 月份的数量则为 309 个单位。多数于 4 月份投放市场的单位，来自之前已开盘的项目。在外国买家和投资者 ABSD 利率提高、利率上升和通胀风险所带来的挑战下，大型新盘的缺乏，尤其在大众市场中，阻碍了开发商的整体销售。

随着抵押贷款利率预计上调，市场上可能会有更多较谨慎的购房者。他们或将下调购房选项，挑选价格较好负担的小型单位。一些购房者也可能决定更早进入市场，以锁定更好的抵押贷款利率，因为利率预计将在今年持续上涨。对投资者而言，利率出现长期上涨的前景将造成担忧，因为这很可能会侵蚀未来出租单位时的租金收益。由于需要考虑的因素更多，买家在决定买房之前可能需要更多时间来做出抉择。

此外，通胀压力和成本上升（包括建筑和人力成本），可能会导致房价攀升。房地产一般被视为能有效对抗通胀的对冲工具，其价值往往会随着时间增长，这可能会使买家和投资者进入市场购房，以对冲通胀风险。

2022年4 月，新加坡公民依旧在新私宅销售中占据最大买家比例。但据观察，更多外国买家已返回本地市场，当中因素可能包含冠病防疫措施和旅游限制的放宽。根据市区重建局房地产资讯系统中的买卖禁令数据，3 月到 4 月份，外籍买家所占的新私宅买家比例，在所有子市场中均出现上涨。外籍买家占 CCR 4 月份新私宅销售的 13.1%，高于 3 月份的 9.9%。 4 月份 RCR 和 OCR 的相应数字也较高，分别为 9.4% 和 3.2%，而3月份RCR 和 OCR 的外籍买家占比分别为 2.9% 和 1.1%（见下图）。

尽管 ABSD 上调，但新加坡依然能吸引外国投资者。俄罗斯-乌克兰战争引发地缘政治动荡，而本地住宅市场可能会从避险资本的流动中获益。

展望未来，随着更多新盘推出，私宅销售有望回暖。一些即将在 5 月和 6 月份开盘的新盘项目包括，丽福苑（LIV＠MB）、 Atlassia、 Baywind Residences 和雅诗轩（The Arden）。